"ניקיון" לנסח הטאבו – מחיקת משכנתאות, הערות אזהרה ועיקולים
הנסח כ"תעודת הזהות" של הנכס
בעסקאות נדל"ן, נסח הטאבו הוא המסמך הראשון ששני הצדדים בוחנים. נסח הכולל הערות אזהרה "עתיקות", שעבודים שסולקו אך לא נמחקו, או עיקולים מהוצאה לפועל, הוא נסח "מלוכלך". מצב זה מהווה עילה מיידית לקונה לסגת מהעסקה או לעצור תשלומים. כפי שציינתי במדריך שלי על רכישת דירה יד שנייה, בדיקה מקדמית של הנסח היא השלב החשוב ביותר.
מחיקת משכנתה: הבנק סגר את החוב, אבל מה עם הטאבו?
רבים מופתעים לגלות שגם לאחר שסיימו לשלם את המשכנתה לפני עשור, השעבוד עדיין מופיע בנסח. הבנק לא מוחק את המשכנתה אוטומטית. עליכם להצטייד ב"שטר פדיון משכנתא" מהבנק שלכם.
הבירוקרטיה: יש להגיש את השטר המקורי ללשכת רישום המקרקעין בצירוף בקשה לביטול משכנתה. בחלק מהבנקים הפעולה מתבצעת באמצעות הבנק בממשק מקוון.
הערה חשובה: אם הבנק נסגר או התמזג (כמו בנק טפחות ובנק מזרחי), התהליך דורש אישורים נוספים מהישות המשפטית הנוכחית.
הערות אזהרה פקועות: כשעסקה ישנה רודפת אתכם
לעיתים מופיעה הערת אזהרה לטובת קונה פוטנציאלי מלפני 20 שנה שהעסקה איתו מעולם לא הושלמה.
ביטול בהסכמה: הדרך הקלה היא החתמת הזכאי על "בקשה לביטול הערת אזהרה".
ביטול ללא הסכמה: אם הזכאי נעלם או מסרב, יש לפנות למפקח על רישום המקרקעין או לבית המשפט בבקשה למתן סעד הצהרתי למחיקת ההערה מחמת פקיעתה או התיישנותה.
מחיקת עיקולים והערות של רשויות
עיקולים מופיעים בנסח בדרך כלל מצד רשויות המס, עיריות או נושים פרטיים (דרך הוצאה לפועל). מחיקתם מחייבת הצגת "צו ביטול עיקול" מהגורם שהטיל אותו. בעת מכירת דירה, ניהול נכון של חובות המוכר וקבלת אישורי מס שבח ורכישה הם תנאי הכרחי לניקוי הנסח והעברת הבעלות.
שאלות ותשובות
איך מפיקים נסח טאבו עדכני?
ניתן להפיק נסח דיגיטלי באתר משרד המשפטים תמורת אגרה קטנה (כ-17 ש"ח).
מה זה "שטר פדיון משכנתה"?
מסמך רשמי מהבנק המאשר כי החוב סולק וניתן לבטל את השעבוד בטאבו.
כמה זמן לוקח למחוק הערת אזהרה?
בהסכמה – ימים ספורים. בהליך משפטי – מספר חודשים.
האם ניתן למכור דירה עם עיקול?
לא ניתן להעביר בעלות, אך ניתן לחתום על חוזה המותנה בכך שהתשלום הראשון יופנה לכיסוי החוב וביטול העיקול.
מהו "רישום הערת אזהרה" ואיך הוא מגן עליי?
כפי שכתבתי בכתבה על רכישת דירה מקבלן, ההערה מונעת מהמוכר למכור את הנכס פעם נוספת.
האם הערת אזהרה פוקעת לבד?
לא. היא נשארת בנסח "לנצח" עד שנמחקה באופן יזום.
מה ההבדל בין הערה בטאבו למשכון ברשם המשכונות?
רישום הערה בטאבו רלוונטי לזכויות קנייניות; רישום משכון ברשם המשכונות רלוונטי לזכויות חוזיות בד"כ (נפוץ ברכבים או בזכויות מקרקעין שאינן רשומות בטאבו, או כבטוחה נלווית למשכנתה).
האם עורך דין יכול למחוק הערות ללא נוכחותי?
כן, באמצעות ייפוי כוח מתאים.
מה עושים עם הערה על חוב לעירייה?
יש לשלם את החוב ולהמציא "אישור להעברה בטאבו" מהרשות המקומית.
האם ניתן למחוק משכנתה של מוכר ביום הרכישה?
כן, זהו תהליך סטנדרטי שבו כספי הקונה משמשים לסילוק המשכנתה של המוכר. פעולת המחיקה עשויה להיארך מס' ימים.
האם יש אגרה למחיקת הערות?
מחיקת משכנתה כרוכה באגרה קטנה; מחיקת הערת אזהרה לרוב פטורה מאגרה.
איך מוודאים שהנסח "נקי" באמת?
מומלץ להפיק "נסח היסטורי" המראה את כל הפעולות שנעשו בנכס אי פעם.